#56 – le 19 juin 2026
Le bail commercial étant un contrat à titre onéreux, son prix en est un élément essentiel. Ce prix comprend d’une part le loyer, qui constitue la contrepartie directe du droit de jouissance consenti par le bailleur au locataire (C. civ., art. 1719 et 1728), et d’autre part les éléments accessoires du loyer, notamment les charges. Si les charges doivent faire l’objet, sous certaines réserves d’une refacturation au réel, le loyer va donner lieu à négociations, voire à contentieux, pendant la durée du bail commercial et de ses éventuels renouvellements.
Si le loyer doit être fixé à la valeur locative en cas de révision (cf. IV, infra) ou de renouvellement (cf. III, infra), cette valeur locative n’est pas nécessairement applicable au loyer du bail initial (I) même si les parties essaieront, autant que faire se peut, de s’en approcher. Cette valeur locative, à défaut d’accord des parties, sera déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33), la consistance de chacun de ces éléments étant déterminée par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.
I. Le loyer du bail initial
Liberté contractuelle. – Le loyer du bail commercial est fixé, lors de sa signature, d’un commun accord entre les parties. Il n’a pas, obligatoirement, à être fixé à la valeur locative, le principe de la liberté contractuelle prévalant sur toutes données économiques, financières ou fiscales. Cette valeur locative ne deviendra la référence que pour la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé. Les parties sont par ailleurs libres de prévoir une périodicité de leur choix, sous réserve, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, de la possibilité pour le preneur d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, d’en solliciter le paiement mensuel (C. com., art. L. 145-32-1).
Un loyer réel et sérieux. – La liberté contractuelle trouve, comme dans tout contrat à titre onéreux, une limite dans le caractère réel ou sérieux du loyer, à défaut de quoi, le bail peut être requalifié en prêt à usage ou, pire, être déclaré nul, en raison du caractère « illusoire ou dérisoire » de ce loyer (C. civ., art. 1169 du code civil). Conséquence de la liberté contractuelle, le locataire ne pourra obtenir en justice la réduction d’un loyer qu’il estimerait excessif ou surévalué (Cass. 3e civ. 30 mai 1996 n° 94-15.828). Ce loyer ne pourra ainsi atteindre un niveau égal à la valeur locative qu’à l’occasion du renouvellement du bail (cf. III, infra) ou lors d’une révision légale (cf. IV, infra).
Un loyer déterminé ou déterminable. – Le loyer, s’il n’est pas déterminé expressément par le bail, doit être, conformément à l’article 1163 du code civil, déterminable. Les parties pourront utilement renvoyer sa fixation à un mode de détermination selon une méthode extérieure à leur volonté et pourront, à défaut d’accord, s’en remettre à un tiers pour le déterminer à l’amiable dans le cadre d’un mandat d’intérêt commun.
Baux à paliers. – Les parties peuvent décider également de déterminer à l’avance un loyer susceptible de varier progressivement, selon les modalités arrêtées par elles. Cette méthode de « baux à paliers », ne doit pas être confondue avec l’accord qui conduit à ne pas exiger le versement de la totalité du loyer convenu, pendant une ou des périodes contractuelles, dans le cadre de remises, de franchises ou d’abattement consentis par le bailleur. Ce loyer avec franchise sera souvent préféré au loyer à paliers et ce, afin d’éviter des difficultés lors de la fixation du loyer du bail renouvelé (cf. III, infra).
Loyer variable. – Le loyer pourra pareillement être stipulé variable en le faisant évoluer, en tout (clause-recette pure) ou en partie (loyer dit binaire ou composite), en fonction du chiffre d’affaires généré par le locataire. Dans ce dernier cas, le loyer sera composé de deux parties, l’une consistant en un loyer minimum garanti fixé forfaitairement – évoluant le cas échéant avec une indexation annuelle conventionnelle (cf. II, infra), l’autre en un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. Ce type de clauses est admis par la jurisprudence, qu’elles aient été insérées postérieurement à la conclusion du bail (Cass. 3e civ. 29 juin 1977, n° 76-10.408) ou lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ. 17 juin 1987, n° 85-18.735).
II. L’indexation du loyer
Problématique. – Les clauses d’indexation ou clauses d’échelles mobiles permettent de faire évoluer le loyer en fonction d’un indice, déterminé dans le bail, entre deux périodes déterminées, sans attendre la révision triennale instaurée par les dispositions de l’article 145-38 du code de commerce (cf. IV ci-après). Le loyer évoluera ainsi automatiquement, à la fin de chaque période déterminée par le bail – période qui pourra être annuelle, biennale, ou triennale – à la hausse ou à la baisse, sans aucune formalité. A la différence de celle des baux d’habitation, cette indexation n’a pas à être demandée. Les parties pourront ainsi solliciter le remboursement, pour le preneur, du trop versé, ou le paiement, pour le bailleur, de l’arriéré, dans la limite de la prescription quinquennale. La validité de ces clauses est néanmoins encadrée par les dispositions du code monétaire et financier qui interdit, par un principe général, l’indexation automatique des prix des biens ou des services. Ce principe souffre de quelques exceptions, découlant des dispositions des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier.
Méthodologie. – La clause d’indexation prend en considération deux indices, un indice de base et un indice actuel. Le nouveau loyer, issu de l’indexation, se calcule en multipliant le loyer actuel par un indice de comparaison et en le divisant par un indice de base.
Choix de l’indice. – L’indice choisi doit, et c’est une condition essentielle à sa validité, être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une des parties (CMF, art. L. 112-2). Le code monétaire et financier nous indique toutefois qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’un bail portant sur un immeuble bâti, une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction (ICC) ou, pour les activités commerciales, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou, pour les autres activités tertiaires, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les parties pourront librement opter pour un autre indice s’il est en lien avec l’activité de l’une des parties.
Période de variation. – L’article L. 112-1 du code monétaire et financier instaure une règle supplémentaire, tout aussi nécessaire à la validité de l’indexation : la période de variation de l’indice ne doit pas être supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Cette règle a conduit la jurisprudence à se prononcer sur la méthode tendant à stipuler un indice de base fixe et la Cour de cassation a considéré que la clause d’indexation se référant à un tel indice de base fixe était valable si la durée séparant les indices de base et de comparaison était identique à celle séparant le loyer de référence et le loyer indexé (Cass. 3e civ. 3 décembre 2014 n° 13-25.034). Si l’une des parties venait toutefois à demander une révision du loyer en cours de bail sur le fondement de l’article L. 145-38 ou L. 145-39 du Code de commerce, ou si les parties décidaient d’une modification contractuelle du loyer en cours de bail, l’application d’un indice de base fixe aurait pour conséquence, à défaut d’adaptation de la clause d’indexation par le juge ou par les parties, de faire subir au loyer une variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. La stipulation d’un indice de base fixe sera à éviter.
Sens de la variation. – Le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer, à la hausse comme à la baisse, de sorte que la clause écartant toute réciprocité de variation, même si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation et contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce (cf. IV, infra) et doit être réputée non écrite (civ. 3e 12 Janvier 2022 n° 21-11.169). Ces clauses de variation exclusivement à la hausse doivent se distinguer de celles encadrant la variation de l’indexation de manière bilatérale, en prévoyant une limitation, aussi bien des hausses que des baisses, dans le cadre de clauses dites « tunnels ». La Cour de cassation ne s’est, à ce jour, pas prononcée sur la validité d’une telle clause mais le nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, instauré par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, les autorise désormais, à condition que l’indice applicable soit l’ILC et que l’encadrement soit effectué « dans les mêmes proportions ».
III. Le loyer du bail renouvelé
Principe du plafonnement. – Lorsque le bail est renouvelé, le loyer du bail renouvelé doit, en principe être fixé à la valeur locative qui est, pour autant, rarement atteinte. Le loyer subit en effet un « plafonnement », induit par l’article L. 145-34 du code de commerce : le taux de variation du loyer, applicable initialement, ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis sa fixation. C’est donc au loyer originaire du bail qu’il faudra rapporter la variation indiciaire de l’ILC ou de l’ILAT pour déterminer le plafond.
Calcul de la variation indiciaire. – En cas de renouvellement à la date d’échéance, l’indice de comparaison est le dernier indice publié au jour du renouvellement et l’indice de base est le dernier indice publié à la date d’effet du bail expiré (C. com., art. L. 145-34, al. 1er). Lorsque le renouvellement intervient postérieurement à la date contractuelle d’expiration du bail, l’indice de comparaison est celui publié à la date d’effet du renouvellement et l’indice de base celui correspondant à la période de variation calculée à partir de l’indice de comparaison (C. com., art. L. 145-34, al. 2). Ce principe de plafonnement ne sera pas applicable, en application de l’article L. 145-36 du code de commerce, aux baux de terrains, aux baux à usage exclusif de bureau et aux locaux monovalents. Ce plafonnement ne s’applique en outre qu’à la hausse, la valeur locative devant trouver à s’appliquer, en tout état de cause, si elle est inférieure au loyer plafond voire au loyer initial.
Déplafonnement en cas de modification notable d’éléments de la valeur locative. – Le loyer du bail renouvelé ne subira pas de plafonnement en cas de modification notable depuis la prise d’effet du bail à renouveler de (i) la destination des lieux, (ii) des caractéristiques du local, (iii) de la désignation des lieux ou (iv) des facteurs locaux de commercialité. Pour ce dernier cas, le bailleur devra démontrer, en outre, que cette modification est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, indépendamment, toutefois, de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Cass. civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Dans tous ces cas de déplafonnement, la valeur locative ne sera pas applicable immédiatement, lors du renouvellement : le déplafonnement sera « lissé », la variation de loyer ne pouvant conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com., art. L. 145-34, al. 4).
Déplafonnement en cas d’une durée du bail supérieure à 9 ans. – Si la durée du bail est supérieure à neuf ans, les dispositions relatives au plafonnement sont exclues (C. com., L. 145-34 al. 1). Les baux, par exemple de 10 ans, ne subiront pas le plafonnement et le loyer du renouvellement sera ainsi fixé à la valeur locative. Mais, dans ce cas également, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com., art. L. 145-34, al. 4), même si le bail a duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation (Paris, 26 février 2026, n° 23/16360).
Exclusion du plafonnement en raison de la durée de la tacite prolongation. – A défaut de motifs de déplafonnement visés ci-dessus, le loyer pourra être également déplafonné et fixé à la valeur locative, si le bail a duré, par l’effet de la tacite prolongation, plus de douze ans. Ce motif spécifique de déplafonnement est tacitement prévu par l’alinéa 3 de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui exclut expressément les dispositions de son alinéa 2 qui, pour sa part, détermine, pour le calcul du loyer plafond, la période de variation des indices en cas de tacite prolongation. Dans ce cas de figure, le loyer ne sera ainsi pas « lissé » (Cass. civ., 3e, 16 octobre 2025, n° 23-23.834). Ce motif de déplafonnement est en conséquence exclusif des autres : si le loyer est déplafonné pour un autre motif, l’alinéa 3 précité ne sera pas applicable de sorte que le loyer d’un bail de dix ans, ayant duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, sera soumis au lissage de 10 % (Paris, 26 février 2026, préc.).
Autres motifs de déplafonnement. – Lorsqu’à l’origine, le loyer du bail expiré a été fixé selon des modalités spécifiques, qui ne se retrouvent pas lors du renouvellement, le bailleur sera fondé, en application de l’article R. 145-8, alinéa 3 du code de commerce, à solliciter le déplafonnement. Ce cas de déplafonnement est rarement retenu par la jurisprudence : le bailleur doit rapporter la preuve qu’en raison de circonstances exceptionnelles particulières, ayant disparu à la date du renouvellement, le loyer initial a été fixé par les parties à un montant anormalement bas par rapport à la valeur locative (Paris 7 février 2005, n° 03/20877).
Absence d’ordre public. – Les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ne sont pas d’ordre public et les parties sont libres d’y déroger dans le bail ou dans un acte subséquent et de décider que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ. 9 décembre 1986 n° 85-12.418).
Office du juge. – En cas de désaccord sur l’existence d’un motif de déplafonnement ou sur la valeur locative, les parties devront saisir le juge délégué aux loyers commerciaux, juge du tribunal judiciaire, afin qu’il détermine, d’une part, s’il existe un motif de déplafonnement et, d’autre part, la valeur locative, cette dernière pouvant également faire l’objet d’une définition contractuelle.
IV. Le loyer du bail révisé
Révision triennale. – La révision triennale du bail peut s’opérer tous les trois ans, la première révision ne pouvant intervenir qu’à l’issue de la première période triennale – et à tout moment ultérieur – et la suivante moins de trois ans après la première. A la différence de l’indexation, la révision doit être demandée, par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-37) et le cocontractant qui n’est pas à l’initiative de la révision, doit l’accepter, à défaut de quoi seul le juge des loyers pourra déterminer le loyer issu de la révision. Comme pour le renouvellement, le loyer révisé est plafonné, en fonction de l’ILC ou de l’ILAT. Mais ce plafonnement diffère sur deux points par rapport au premier : d’une part, ce plafonnement s’applique à la hausse comme à la baisse et, d’autre part, les trimestres à prendre en considération ne sont pas les mêmes. L’indice de comparaison est celui du trimestre pendant lequel est intervenue la demande de révision et l’indice de base est celui du trimestre pendant lequel est intervenue la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Il n’est fait échec à ce plafonnement qu’en cas de modification « matérielle » – et pas forcément notable – des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une modification de plus de 10% de la valeur locative. Ici encore, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com., art. L. 145-38, al. 3).
Révision du loyer en présence d’une clause d’indexation. – Afin d’éviter que les circonstances économiques n’entraînent, par l’effet de l’indexation, une variation du loyer sans commune mesure avec l’évolution de la valeur locative, le législateur a instauré un régime spécial de révision. Cette demande de révision peut être effectuée par l’une des parties lorsque, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C com., art. L. 145-39). Le loyer sera, dans ces conditions, fixé à la valeur locative, à la date de la demande en révision, effectuée par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-37). Ici encore, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com., art. L. 145-39).
Ordre public. – Les dispositions relatives à la révision légale sont d’ordre public. Elles font en effet partie des dispositions expressément visées par l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites toutes clauses, stipulations et arrangements, quelle qu’en soit la forme, qui ont pour effet d’y faire échec.
Office du juge. – Ici encore, en cas de désaccord sur l’existence d’un motif de déplafonnement ou sur la valeur locative, les parties devront saisir le juge délégué aux loyers commerciaux, juge du tribunal judiciaire, afin qu’il détermine, d’une part, s’il existe un motif de déplafonnement et, d’autre part, la valeur locative.
Les règles applicables à la fixation loyer du bail commercial, compte tenu de leur spécificité et des conséquences que peut avoir cette fixation sur l’activité du locataire et les revenus du bailleur, imposent aux parties de solliciter l’avis d’un professionnel du droit lors de sa négociation initiale, lors de sa révision ou lors du renouvellement du bail. La présence de ce professionnel du droit sera, à cet égard, indispensable pendant toute la durée du bail, le loyer pouvant également être modifié en cas de sous-location ou en cas de déspécialisation. Dans tous les cas, l’avis d’un expert évaluateur foncier et commercial pourra, le cas échéant, être nécessaire.